Medidas complementarias en materia de vivienda y alquiler por el estado de alarma

En el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, se establecen las medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al coronavirus covid - 19.

A través de varios artículos, en Abogados CEA vamos a ir explicándote cada medida. Empezamos por las ayudas en el alquiler.

Arrendamientos- Alquileres

Las medidas de apoyo a las familias y colectivos vulnerables son las siguientes:

• Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.

Los arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica o social que les impida encontrar una alternativa para poder ir a vivir, se lo comunicarán al Juzgado y éste a los servicios sociales competentes; iniciándose de este modo, un procedimiento de suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento, incluso de la vista oral, en caso de haberse señalado y no celebrado aún. La suspensión no será de más de 6 meses desde la entrada en vigor de este Real Decreto Ley y se levantará una vez los servicios sociales competentes hayan adoptado las medidas oportunas.

Si el arrendador acredita también en el Juzgado que se encuentra en esta situación de vulnerabilidad social o económica, se dará traslado también a los servicios sociales competentes para la toma de medidas que considere oportunas en cuanto a la suspensión y protección social de los interesados.

• Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler (arrendamiento) de vivienda habitual.

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que entre la entrada en vigor del Real Decreto Ley 11/2020 (2 de abril de 2020) y dos meses después de la finalización del estado de alarma, finalice el período de prórroga obligatoria o el período de prórroga tácita; podrá aplicarse una prórroga extraordinaria del plazo del contrato por un tiempo máximo de seis meses.

Esta prórroga la solicitará el arrendatario y “deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”.

Durante este período de prórroga se aplicarán los mismos términos y condiciones fijados en el contrato que estuviese en vigor en el momento de solicitarse la prórroga.

• Moratoria de la deuda arrendaticia (moratoria alquiler)

Los arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica podrán solicitar al arrendador, cuando éste sea “una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500” metros cuadrados; “el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta”, salvo que antes ambas partes hayan llegado a un acuerdo.

La solicitud se realizará en el plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 11/2020 (2 de abril de 2020).

Pero si el acuerdo no se produce, el arrendatario comunicará al propietario (arrendador), dentro del plazo máximo de siete días laborables, la decisión que adopta entre las siguientes alternativas:

1. 1. 1. Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

      2. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.”

La persona que se haya beneficiado, sin cumplir los requisitos exigidos para esta moratoria, será responsable frente al arrendador de los daños y perjuicios irrogados a éste y de los gastos generados por la aplicación de estas medidas; sin perjuicio de otras responsabilidades en que haya podido incurrir.

Cuando el arrendador no esté comprendido entre los supuestos antes mencionados, el arrendatario, en el plazo de un mes a contar desde el día 2 de abril de 2020, podrá solicitar “el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.” Recibida esta solicitud, el arrendador contestará en el plazo máximo de 7 días laborables “las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.”

Pero si el arrendador no acepta ningún acuerdo, la parte arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias reguladas en el Real Decreto Ley 11/2020, siempre y cuando se encuentre en situación de “vulnerabilidad sobrevenida”.

Situación de vulnerabilidad económica (vulnerables por coronavirus)

Para ser considerado persona en situación de vulnerabilidad económica a efectos de tener derecho a las moratorias o las ayudas previstas para los arrendamientos de viviendas habituales, se requiere la concurrencia “conjunta” de una serie de requisitos que explicamos en el siguiente artículo.

Fernando González Iturbe. Abogado CEA

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