Hipotecas multidivisa: el tribunal supremo ratifica la nulidad de dicho préstamo con garantía hipotecaria
La Sala Primera del Tribunal Supremo, en su Sentencia 608/2017, de 15 de noviembre, ha declarado la nulidad parcial de la hipoteca multidivisa por falta de transparencia.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea clarificó los criterios para considerar abusiva una hipoteca multidivisa, a partir de ahora pueden ser nulas.
Desde el fallo del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2015, que se centra en el perfil del suscriptor de la hipoteca, ya se resolvía que los consumidores que hayan firmado una hipoteca multidivisa tienen que ser profanos en la materia, y que en dicho contrato se haya producido no sólo un consentimiento viciado, sino que también se incumplieran las normas de transparencia mínima (cualquier operación efectuada con un consumidor), para poder presentar una reclamación ante la entidad bancaria.
Si la entidad no informó con la debida antelación de todas las condiciones financieras del préstamo, en especial, la cláusula relativa a la asunción del riesgo de tipo de cambio de la divisa y a la obligación de la amortización anticipada por estos cambios, o la posibilidad de dar por vencido anticipadamente el préstamo por esta razón.
El Tribunal de la Unión Europea, dictaminó el 20 de septiembre de 2017 que la banca debe facilitar “información suficiente”, a sus clientes, para que puedan tomar decisiones prudentes al endeudarse en divisas extranjeras. La Corte Europea subraya que estas cláusulas no pueden provocar desequilibrio de información entre las partes, sino que deben estar redactadas de forma clara y comprensible. Además, sería de carácter abusivo si no resultaran transparentes sobre la probabilidad de, que se produjesen fluctuaciones cambiarias al alza o a la baja y el efecto subsecuente en las cuotas.
Y en este sentido, esta reciente sentencia del Tribunal Supremo del pasado mes de noviembre de 2017, en primer lugar cambia la doctrina jurisprudencial de la sentencia 323/2015, de 30 de junio Decisión de la sala, por cuando dice que el préstamo hipotecario en divisas no es un instrumento financiero regulado por la Ley del Mercado de Valores. Y así, de acuerdo con varias sentencias del TJUE, no sólo es necesario que las cláusulas estén redactadas de forma clara y comprensible, sino también que el adherente pueda tener un conocimiento real de las mismas, de forma que un consumidor informado pueda prever, sobre la base de criterios precisos y comprensibles, sus consecuencias económicas.
Sigue diciendo el Tribunal Supremo que las condiciones generales en contratos concertados con consumidores debe aplicarse un control de transparencia, como parámetro abstracto de validez de la cláusula predispuesta, cuando la condición general se refiere a elementos esenciales del contrato. Este control de transparencia tiene por objeto que el adherente pueda conocer con sencillez tanto la carga económica que realmente le supone el contrato celebrado, esto es, el sacrificio patrimonial realizado a cambio de la prestación económica que quiere obtener, como la carga jurídica del mismo, es decir, la definición clara de su posición jurídica tanto en los elementos típicos que configuran el contrato celebrado, como en la asignación de los riesgos del desarrollo del mismo. Declarando, a estos efectos, la importancia que para el cumplimiento de la exigencia de transparencia en la contratación con los consumidores mediante condiciones generales tiene la información precontractual que se les facilita, porque es en esa fase cuando se adopta la decisión de contratar.
Fernando González Iturbe - Abogado de CEA
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