¿Son nulas las hipotecas multidivisa? ¿Y las hipotecas con IRPH?

Resolvemos todas las dudas que puedan surgirte en relación a las hipotecas multidivisa y a las hipotecas con IRPH. 

¿Son nulas las hipotecas multidivisa?

El fallo del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2015, se centra en el perfil del suscriptor de la hipoteca multidivisa, y la Sentencia de la Sala Cuarta del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de diciembre de 2015, es más técnica y resuelve un caso de hipoteca vinculada a un servicio de cambio de moneda sobre un préstamo al consumo, considerando nulo el contrato por falta de transparencia.

En definitiva, los consumidores que hayan firmado una hipoteca multidivisa, tienen que ser profanos en la materia y que en el presente contrato se haya producido no sólo un consentimiento viciado, sino que se incumplieran las normas de transparencia mínima que cualquier operación efectuada con un consumidor debe respetar, transformando en abusivas por falta de transparencia y desequilibrio todas las cláusulas relativas a las divisas del préstamo. Que la contratación del citado producto sea efectuada en calidad de consumidores, y que la financiación no esté afecta a ninguna actividad empresarial, profesional o de obtención recurrente de beneficios.

Si la entidad no informó con la debida antelación de todas las condiciones financieras del préstamo, en especial, la cláusula relativa a la asunción del riesgo inherente al cambio de valor en divisa y a la obligación de amortización anticipada por fuertes cambios de valor de la divisa o la posibilidad de dar por vencido anticipadamente el préstamo por esa misma razón, en definitiva si:

• No se hicieron simulaciones que informaran de la cuantía posible de los riesgos asumidos por el cambio de divisas.

• No se informó que el cambio de divisas podría suponer un incremento de la deuda.

• No se informaron de los tipos de cambio de las divisas y de las proyecciones que existían en ese momento, que indicaban una bajada del euro en relación con la divisa contratadas por su recomendación.

• No se informó del cobro de comisiones en el abono de cada cuota.

Tal y como ha exigido el Tribunal de la Unión Europea, así como el propio Tribunal Supremo, el deber de transparencia de las cláusulas principales de un contrato celebrado con un consumidor exige no sólo que se facilite una información clara y comprensible gramaticalmente, sino que exige que el consumidor pueda entender económicamente el producto, en especial, los riesgos que se asumen.

Así pues, en estos casos se puede requerir formalmente a la entidad financiera y a todos los efectos legales para que se avengan a reconocer la nulidad de todo el clausulado en divisas y rehagan el cuadro de amortización del préstamo como si el mismo se hubiese concedido en euros y con aplicación del Euribor ya previsto en la escritura, y el exceso de pago, así como las comisiones abonadas y los intereses.

Finalmente requerirles formalmente para que faciliten la siguiente documentación:

1. Certificado del estado de la deuda del préstamo a fecha de hoy, tanto en divisas como en su conversión a euros.

2. Solicitud de operación de activo firmada

3. Oferta vinculante firmada.

4. Cualquier información precontractual firmada.

 ¿Son nulas las hipotecas con IRPH?

Las hipotecas que utilizan el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, se llega a la conclusión y se constata la vulneración del deber de información y transparencia de las financieras puesto que no se facilitó a los consumidores la información precisa para conocer la influencia que tenía la prestamista sobre la conformación del índice de referencia que iba a aplicarse.

Para los contratos hipotecarios que tienen establecido, el tipo de interés de acuerdo con el índice de cajas, ya que son las entidades las que facilitan los datos para que se elabore el indicador, ( el tipo de interés aplicable, el llamado Índice de Cajas), cabe concluir que en mayor o menor medida, la entidad Financiera, influye en el importe del índice que se utiliza, luego queda comprometido, por tanto, "lo dispuesto en el artículo 1256 del Código Civil que dispone que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes".

En este sentido, además, la Orden de 5 de mayo de 1994, norma que habilita para que el IRPH Entidades pueda ser utilizado como índice oficial advierte "que no debiera ser susceptible de influencia por la propia entidad de crédito, o por varias de ellas concertadas". En este sentido, se trata de una cláusula que es una condición general de la contratación -incorporada a una pluralidad de contratos concertados por la entidad-, que "ha sido pre redactada por la entidad bancaria limitándose los consumidores a subrogarse en el préstamo hipotecario, y sin que hayan participado en la negociación de la cláusula referida".

De ahí que deba comprobarse si el IRPH se somete a las exigencias de la Directiva 93/13 sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores.

En estos casos es evidente que la entidad no cumple con su obligación de informar de manera pormenorizada a su cliente del significado jurídico y económico que para él podía derivarse de la inclusión de la cláusula en el contrato. Una obligación que se perfila como un "especial deber en la contratación bancaria y la actuación de las entidades financieras en general", en virtud de la Directiva y la Ley General para la defensa de Consumidores y Usuarios.

Es un derecho básico de los consumidores recibir información correcta sobre los diferentes productos o servicios que contratan porque ha sucedido que el tipo de interés del IRPH, ya sea de Cajas, de Entidades o el CECA, ha sido siempre muy superior a otros indices habituales en hipotecas como el Euribor de hecho, el último índice IRPH CAJAS publicado en septiembre de 2013, estaba en el 3,94%, el IRPH ENTIDADES en 3,46% y el EURIBOR en 0,55%, por lo que es clara la diferencia entre esos índices.

Sin embargo, a la hora de contratar la hipoteca, las Cajas no informaban a los clientes de que el IRPH que contrataban era muy superior a otros índices más beneficiosos. Tampoco se explica al cliente cómo se calcula el IPRH ni como se había comportado en los últimos años, ni la posibilidad de otros índices diferentes para que pudiese optar entre ellos. Simplemente se le impone el IRPH. Por todo ello, se llega a la conclusión de que en el caso de un contrato de préstamo hipotecario con una cláusula general de IRPH "se constata la vulneración de tales previsiones puesto que no se facilitó a los consumidores la información precisa para conocer la influencia que tenía la prestamista sobre la conformación del índice de referencia que iba a aplicarse" y de ahí la posibilidad de solicitar la cláusula del tipo de interés del contrato nula ante la entidad financiera y los tribunales de justicia.

Desde ABOGADOS CEA, les asesoramos y recordamos que antes de comenzar cualquier proceso judicial puede consultar con nuestros abogados especializados sin coste alguno.

Ana María Amador. Abogados CEA.

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