¿Qué debo saber antes de contratar una hipoteca?

Muchas de las personas que deciden comprar una vivienda tienen que solicitar un préstamo hipotecario.

Antes de solicitar un préstamo hipotecario es necesario:

1. Decidir qué cantidad pedir. Además del precio de la compra, hay que tener en cuenta los gastos citados en el anterior recuadro y los gastos del préstamo hipotecario, como por ejemplo la tasación, la comisión de apertura (si la hubiera), la gestoría, los impuestos, etc. Se recomienda que las cuotas mensuales no superen el 35% de los ingresos de quienes soliciten el préstamo, pues hay que tener en cuenta que los ingresos pueden cambiar con los años y que las cuotas de los préstamos variables pueden subir.

2. Comparar ofertas de distintas entidades financieras estudiando la información genérica de sus folletos informativos (Fichas de Información Precontractual), que se entregan gratuitamente a quien lo solicite. Es importante fijarse en la TAE, que es el tipo de interés anual que efectivamente se paga en un año, e incluye las comisiones que cobra la entidad financiera y los plazos del pago.

3. Analizar la Ficha de Información Personalizada. Una vez elegida la entidad financiera, y antes de comprometerse con ella, esta le entregará sin coste alguno la Ficha de Información Personalizada en la que se detallarán las condiciones financieras del préstamo que le ofrecen.

4. Pedir una oferta vinculante. Solicitado el préstamo y realizada la tasación, es conveniente pedir a la entidad financiera una oferta vinculante con todas las condiciones financieras del contrato. La oferta vinculante tendrá un plazo de validez no inferior a catorce días naturales desde su fecha de entrega. Si se hace al mismo tiempo que la Ficha de información Personalizada y coinciden en su contenido, ambas pueden entregarse en un único documento.

Escritura del préstamo hipotecario

• Aceptada la oferta vinculante, la entidad financiera remitirá la documentación al notario elegido por el comprador para que prepare la escritura de compraventa y la escritura del préstamo hipotecario. Recuerde que el comprador tiene derecho a elegir el notario.

• Es importante recordar que el comprador dispone en la notaría de tres días hábiles antes de la firma de las escrituras para examinarlas a fondo con asesoramiento del notario y pedir aclaraciones y cambios a la entidad financiera si fuera necesario.

• La entrega del préstamo suele producirse de forma simultánea con la firma de la escritura de compraventa.

• Tras la firma, el notario enviará al registro de la propiedad una copia auténtica electrónica autorizada de las escrituras de venta y del préstamo hipotecario.

• Cuando el préstamo se ha terminado de pagar, quedaría un último paso: la escritura pública de cancelación de la hipoteca. La firman solo los representantes de la entidad financiera a solicitud del deudor, quien tien derecho a elegir el notario que la autorice y le asesore sobre los gastos, que correrán por su cuenta. Una vez firmada, se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Intereses y cláusulas

Interés: Es el precio que se paga por el préstamo. Es el resultado de aplicar un porcentaje al dinero que se debe en cada momento. El tipo de interés puede ser fijo o variable. Si es fijo –algo poco habitual- suele ser más alto que el variable. La ventaja es que siempre se sabe lo que se paga ya que no le afectarán las posibles bajadas o subidas de los tipos de referencia durante la vigencia del préstamo.

Sin embargo, la mayoría de personas se decantan por un interés variable referenciado a un índice (que generalmente es el Euribor) al que se añade un diferencial, que será el interés mínimo aplicable al préstamo en caso de que el índice de referencia pactado baje a cero.

Cláusulas: Tan importantes como el tipo de referencia y el diferencial son las cláusulas que algunas entidades incluyen en sus contratos, que limitan la variación del tipo de interés aplicable al préstamo. Estas cláusulas señalan un máximo (techo) y un mínimo (suelo). Es en el llamado “suelo” donde hay que poner especial atención porque cuando se alcanza, las bajadas del tipo de interés de referencia no se traducen en una disminución de las cuotas.

El notario:

• Verificará si se han establecido límites a la variación del tipo de interés, recogerán esa circunstancia en la escritura, y le explicarán de forma expresa y detallada sus efectos.

• Le informará de cualquier aumento relevante que pudiera producirse en sus cuotas, y de los efectos de los períodos de carencia, si los hubiera, en el importe de las mismas.

• Comprobará que las cláusulas no financieras incluidas en la escritura no implican comisiones o gastos que debieran figurar en las cláusulas financieras.

Cláusulas abusivas: Solo los jueces pueden declarar una cláusula abusiva. Cuando así lo han hecho, la sentencia es firme, y está inscrita en el Registro de Condiciones Generales de Contratación, los notarios deben eliminarlas de las escrituras públicas. Para ayudarles en esta labor, el Consejo General del Notariado ha creado el Órgano de Control de Cláusulas Abusivas (OCCA). De esta manera se incrementa la seguridad jurídica en la contratación y se ayuda a prevenir impugnaciones judiciales.

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