Plusvalía en la venta de viviendas nuevas

Hace tiempo surgió la práctica habitual en las promotoras de incorporar a sus contratos de venta de viviendas una cláusula que imponía a los compradores la obligación de pagar el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos, el llamado impuesto de plusvalía, pese a ser dicho impuesto una carga correspondiente al vendedor puesto que grava el aumento de valor que experimenta el terreno vendido y con el que se enriquece el promotor.

Pues bien, en aquel momento al comprador no le quedaba otra postura que la de aceptar dicha condición o desistir de la compra con los inconvenientes que ello suponía. Dicha práctica fue expresamente prohibida por la Ley 44/2006 de 29 de diciembre de Mejora de la Protección de los Consumidores y Usuarios.

La promotora demandada por incorporar dicha cláusula a los contratos anteriores al 2006 establece como motivos fundamentales de su recurso el principio de libertad de pactos y el carácter no retroactivo de la Ley de Mejora de la Protección de los Consumidores y Usuarios de 2006.

Finalmente el Tribunal Supremo ha dado carpetazo a este asunto con una Sentencia ejemplar en la que aclara fundamentalmente dos puntos:

• En primer lugar, que no hay libertad de pactos cuando se trata de una cláusula inserta en el contrato por una sola de las partes, cláusula de la que además no se solía dar demasiada información al consumidor y por la que se le imponía un gravamen valiéndose de una posición de superioridad, viéndose el consumidor forzado a aceptarlo so pena de no poder adquirir la vivienda. Esta práctica ha sido calificada por la jurisprudencia como abusiva, contraria a la buena fe y al justo equilibrio de las contraprestaciones de las partes.

• En cuanto al carácter retroactivo de la Ley 44/2006 de 29 de diciembre, el Tribunal Supremo es tajante declarando que en ningún modo se aplica retroactivamente, y por tanto hay que estar a la legislación de consumidores vigente en el momento del contrato. Pues bien, en dicho momento estaba en vigor la Ley General para la Defensa de los consumidores y usuarios 26/1984 de 19 de julio cuyo art. 1 establece que “Se considerarán abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.”

En base a estos argumentos el TS ha declarado la nulidad de la cláusula incluso con anterioridad a la ley 2006, lo que tiene especial relevancia para los que adquirieron una vivienda nueva entre los años 1997 y 2007. Estos consumidores podrán reclamar la plusvalía abonada que correspondiera a las promotoras. Ahora bien, como no siempre llueve a gusto de todos, habrá que comprobar, cuantas de aquellas promotoras subsisten en la actualidad y de éstas, cuántas se encuentran en una posición económica sólida para soportar la devolución de las plusvalías repercutidas.

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