La morosidad en las comunidades de propietarios
El impago de los gastos de la comunidad por algún vecino es algo que por desgracia existe con bastante frecuencia. El problema se agudiza en muchos casos cuando la comunidad es de pocos vecinos, o en estos tiempos de crisis, los propietarios de las viviendas son entidades financieras que se han adjudicado las viviendas por deudas pendientes.
El responsable del pago de los gastos de la comunidad siempre será el propietario de la vivienda y nunca el arrendatario o cesionario, independientemente de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento.
En caso de venta de la vivienda, la Ley de Propiedad Horizontal prevé que el nuevo dueño deberá responder de las deudas pendientes con la comunidad que se correspondan con el año natural de la compra así como de los tres años anteriores. Por este motivo, en las compraventas el vendedor aportará un certificado de estar al corriente de los gastos de comunidad. Si se aprobaron gastos extraordinarios que se abonaran de forma diferida, el nuevo propietario deberá abonarlos cuando le sean exigibles por lo que conviene informarse antes de la compra si hay gastos extraordinarios pendientes de pago.
Ante un impago reiterado de los gastos de comunidad se puede iniciar un procedimiento judicial para reclamar las deudas. Lo primero que deberá hacerse es reclamar de forma fehaciente el pago de la deuda al vecino moroso. Lo más sencillo es hacerlo mediante burofax.
Si el propietario no atiende a ese requerimiento entonces habrá que iniciar la reclamación judicial mediante el procedimiento monitorio. Para ello habra que previamente convocar una Junta General, para fijar la liquidación de la deuda y otorgar al Presidente la correspondiente autorización para reclamar judicialmente la deuda. Este extremo deberá constar en el Acta que se levante. Para la adopción de medidas judiciales basta el voto de la mayoría de los propietarios teniendo en cuenta que los morosos no tienen derecho a votar y tampoco puede impugnar los acuerdos de la junta ante el juez.
Acto seguido el acuerdo adoptado en la Junta deberá ser notificado a todos los propietarios. El secretario que haya actuado en la Junta emitirá una certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda que deberá ir firmada por el Presidente de la Comunidad.
Si la deuda es inferior a 2.000 euros, se puede reclamar sin necesidad de Abogado y Procurador por el procedimiento del juicio verbal. Si la deuda es superior si serán necesarias sus intervenciones. Conviene consultar con el seguro de la comunidad para saber si éste incluye la defensa jurídica en estos casos, ya que los gastos del procedimiento judicial lo deberán abonar la comunidad a expensas de lo que determine el Juez en su Sentencia. Este tipo de procedimientos se suelen resolver en un plazo de entre dos y seis meses dependiendo siempre de la localidad donde tenga su sede el Juzgado y de su carga de trabajo.
No olvidemos que el inmueble del moroso responde del pago de la deuda, por lo que en teoría, en un caso extremo podría solicitarse la venta en subasta del inmueble para que la comunidad pudiera cobrarse su deuda.
Por último, recordar que las entidades financieras propietarias de inmuebles deben pagar sus cuotas como cualquier otro vecino. Si no atienden a los requerimientos de pago, se puede iniciar una reclamación judicial, exigiendo como siempre las costas y los perjuicios que haya podido causar el impago.
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