Nueva Ley de Vivienda 2023. Todo lo que debes saber

Siguiendo con su estrategia intervencionista, como ya ocurrió con la limitación de la actualización de las rentas derivadas de los arrendamientos de viviendas, el gobierno ha entrado de lleno a intervenir en el mercado del alquiler mediante la promulgación de la Nueva ley de vivienda, que bajo el lema de garantizar el derecho a la vivienda digna, concede una mayor protección al inquilino imponiendo a los propietarios cargas que antes no les correspondían, ello como consecuencia de la falta de fondos públicos destinados a vivienda social.

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En este sentido y contra las opiniones de todos los expertos en la materia, una vez más se promulga una ley que hace unos años era impensable puesto que vulnera el estado social y de derecho al coartar la libertad de los particulares en general y de los propietarios en particular, cuyos efectos a largo plazo, según expertos inmobiliarios, serán los contrarios a los perseguidos, aumentarán los precios del alquiler, se reducirá el número de viviendas para alquilar y los propietarios querrán asegurarse de no alquilar a personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad.

No obstante y con la rapidez característica de quien busca el voto de las personas más vulnerables, cada vez más numerosas, resultado de las políticas populistas últimamente vigentes, se promulga la nueva ley de vivienda, cuyos aspectos más importantes se detallan a continuación.

Se adoptan medidas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en el acceso a la vivienda.

Asimismo, ofrece a comunidades autónomas y municipios diferentes herramientas que, supuestamente, contribuirán a contener o reducir el precio del alquiler y a aumentar el parque de vivienda en alquiler social.

Impulso de la vivienda pública

• Regulación de los parques públicos de vivienda para evitar operaciones de venta a fondos de inversión.

• Calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar siempre un periodo de, al menos, 30 años.

• Porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida e incremento de los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40% en el suelo urbanizable, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado.

• Elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda.

Límites al precio del alquiler

• Beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido.

• Declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler.

• Incremento máximo anual del 3% del alquiler en los contratos vigentes durante 2024.

• A partir de 2025, nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC que evite incrementos desproporcionados en la renta.

En las zonas declaradas como tensionadas:

• Posibilidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato.

• En nuevos contratos a nuevos inquilinos, limitación del alquiler a la renta del contrato anterior.

• Posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos 5 años.

Asimismo, se establece la posibilidad de aprobar sistemas de índices de precios de referencia por ámbitos territoriales estableciendo una base de datos de contratos de alquiler para realizar seguimiento y evaluación de las medidas adoptadas.

Mejoras para fortalecer el equilibrio en las relaciones entre arrendador y arrendatario

• Prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica.

• Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato a cargo del arrendador (por ejemplo, la comisión o los honorarios de la agencia inmobiliaria).

Protección contra desahucios

• Mejoras para garantizar una comunicación efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales que logre, así, una atención rápida a las personas en situación de vulnerabilidad.

• Soluciones habitacionales para los afectados y, mientras estas soluciones llegan, ampliación de los plazos de suspensión de los lanzamientos.

• Cuando el demandante sea "gran tenedor" y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.

Nueva definición de gran propietario y vivienda vacía

• Se podrá considerar "gran tenedor" a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así lo solicite la comunidad autónoma.

• Definición de "vivienda vacía" para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación.

• Modulación del recargo del IBI (actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI), que podrá alcanzar el 150%.

María Oliva Gómez Olmeda – Abogada CEA

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