Reclamación de gastos de hipoteca: también tasación y gestoría

Los gastos hipotecarios, derivados de la escritura de la hipoteca, que siempre ha venido pagando el consumidor pueden ser reclamados, porque cuando el interesado de la transacción en el préstamo hipotecario es la entidad financiera que exige que se realice en escritura pública, se deberían atribuir esos gastos a la entidad y así se ha recogido en la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, que ha declarado como abusiva esta práctica bancaria.

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Dicha cláusula inserta unilateralmente y no negociada entre las partes, supone un desequilibrio en las prestaciones de las partes prohibido por la Ley para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, desequilibrio que juega en favor de la entidad bancaria y en perjuicio del consumidor, por lo que debe procederse a la restitución de los gastos abonados por la parte prestataria y que tendrían que haber sido pagados por la entidad prestamista.

En sentencias posteriores el Tribunal supremo va perfilando los gastos concretos que no deberían ser abonados por los clientes y que en su caso se podrían reclamar:

1. Gestoría.

2. Gastos Registro de la Propiedad.

3. Los gastos de tasación de la vivienda.

4. Gastos notariales, se deben satisfacer al 50% entre la entidad bancaria y el consumidor o prestatario, puesto que la escritura pública interesa tanto al primero para poder inscribir el derecho real de garantía hipotecaria en el Registro, como al segundo para obtener el asesoramiento y control notarial sobre el contrato de préstamo.

Plazo para reclamar la restitución de los gastos hipotecarios

Dado que en la inmensa mayoría de las reclamaciones presentadas por los clientes, los bancos desestimaban la devolución de los gastos hipotecarios a los que antes nos hemos referido, aquéllos se veían en la necesidad, para seguir con sus pretensiones, de interponer demandas judiciales, reclamando, en primer lugar, la declaración de nulidad de la cláusula o cláusulas contenidas en la escritura de constitución de hipoteca que regulan esta materia y, en segundo lugar, la devolución del dinero indebidamente abonado en su día.

Los bancos venían aceptando la declaración de nulidad de esas cláusulas contractuales, pero se oponían a la restitución del dinero alegando que ya había pasado el tiempo para poderlo solicitar (prescripción de la acción de reclamación del dinero).

Sin embargo, respecto al tema de la prescripción, el debate ha quedado resuelto por la Sala de lo Civil (Primera) del Tribunal Supremo en su sentencia número 857/2024, de 14 de junio, fijando doctrina sobre “el dies a quo de la acción restitutoria de gastos derivados de un préstamo hipotecario.” Y en este sentido manifiesta que “el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos”.

¿Qué dice la Ley sobre dichos gastos hipotecarios?

En la actualidad ya se determinan legalmente como han de distribuirse dichos gastos en el artículo 14 de la Ley 15/2019 de 16 de marzo , reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, según el cual:

“El prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso, deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:

Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:

1. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.

2. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.

3. Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.

4. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.”

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Fernando González Iturbe - Abogado CEA

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