Al momento de la compraventa de una vivienda en imprescindible contar con un contrato de arras y es debido a que este documento recoge todo el contenido que se incluirá en la escritura pública de la compraventa.
¿Qué es un contrato de arras?
Es un documento que recoge el acuerdo privado entre dos partes, el comprador y el vendedor, para formalizar un compromiso previo de adquisición de un bien o un inmueble. A esta figura también se le puede encontrar como un anticipo.
A través de este documento, ambas partes se comprometen en llevar a cabo la transacción de la propiedad dentro de un plazo establecido. Esto con la intención, de que, si existe incumplimiento por parte del vendedor o del comprador, haya consecuencias legales o una penalización.
El contrato de arras se suele firmar cuando un comprador está interesado en la propiedad y se adelanta para evitar que otro interesado compre el inmueble.
¿Qué información debe incluir un contrato de arras?
En el contrato de arras debe aparecer la siguiente información:
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Datos personales del comprador y el vendedor (nombre, apellidos, DNI, etc.)
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Información sobre la vivienda o inmueble que va a ser el objeto de compraventa (dirección, datos del registro, número de cédula de habitabilidad, etc.)
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Precio final y forma de pago. También se deben identificar los gastos que abona el comprador y los que paga el vendedor.
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Importe de la señal del contrato de arras, es decir, la cantidad que se ha acordado y entregado como anticipo o señal, la cual será descontada del precio final.
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Plazo máximo establecido para formalizar la compraventa y la firma del contrato.
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El tipo de arras que se va a firmar (confirmatorias, penales o penitenciales) así como la fecha de caducidad del contrato de arras.
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Firma de los implicados.
¿Quién tiene que redactar el contrato de arras?
Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas
En una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas, se declara, revocando la sentencia dictada en la primera instancia, que el vendedor no tiene obligación de devolver las arras entregadas por el comprador, a pesar de no haber conseguido éste la financiación solicita para la adquisición de la propiedad del piso.
En la sentencia se indica que la parte compradora había formulado una petición de financiación que no se iba a poder asumir y que, en consecuencia, su comportamiento no podía entenderse como de buena fe: “un comportamiento conforme a la buena fe exigiría que la solicitud del préstamo por los compradores se hiciese en términos realistas y acomodados al proceder de los tiempos de su solicitud, en los que la concesión de un préstamo por importe superior al 80%, total o por encima del valor del bien hipotecado, no se viable”.
Indica la Audiencia que los compradores solicitaron una financiación que sabían que no iba a ser aceptada ni, por tanto, otorgada, pues solicitaron como capital más del 80% del valor de compra de la vivienda, por lo que ellos mismos provocaron que a operación se frustrara. Y de este modo “considerar que la obligación de los compradores se cumplía con la mera solicitud del préstamo, cualesquiera que fueran sus condiciones, privaría de virtualidad a la condición resolutoria litigiosa, haciéndola inútil”.
Fernando González Iturbe - Abogado CEA
