¿Puede una comunidad de propietarios prohibir los apartamentos turísticos?
El auge del alquiler turístico en épocas vacacionales ha transformado el mercado inmobiliario, especialmente en los principales destinos turísticos de España. Este fenómeno no solo trae consigo implicaciones administrativas, sino que también impacta directamente en la convivencia de las comunidades de propietarios.
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Apartamentos turísticos: ¿una pesadilla para la Comunidad de Propietarios?
La proliferación de apartamentos turísticos ha generado importantes desafíos para los vecinos y la Administración. Desde la falta de viviendas en alquiler de larga duración hasta el deterioro de servicios y calidad de vida en edificios residenciales, los conflictos no han tardado en aparecer. A menudo, estos alojamientos operan sin los permisos requeridos, fomentando una economía sumergida al evitar el pago de impuestos.
Para los vecinos, los problemas van más allá de la legalidad. Las comunidades suelen ver un aumento en los gastos comunes, como mantenimiento de ascensores o limpieza, debido al uso intensivo de las áreas comunes por turistas. Además, las actitudes ruidosas o irrespetuosas de algunos visitantes generan conflictos de convivencia, lo que lleva a muchas comunidades a explorar opciones para prohibir el alquiler turístico en sus propiedades.
¿Cómo puede actuar una Comunidad de Propietarios?
Ante esta situación, las comunidades de propietarios cuentan con dos mecanismos legales principales para regular el uso de los apartamentos turísticos en su edificio:
1. Acción de cesación (Artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal)
Según la Ley de Propiedad Horizontal, “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca, o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
Esto significa que, si los inquilinos de un apartamento turístico realizan actividades molestas, peligrosas o contravienen las normativas municipales o autonómicas, la comunidad de propietarios puede iniciar una acción de cesación. Este recurso permite a la comunidad tomar medidas contra los propietarios que no respetan las normas de convivencia y perjudican el bienestar general.
2.Cláusulas estatutarias para prohibir el alquiler turístico
Algunas comunidades intentan prohibir los apartamentos turísticos mediante la inclusión de cláusulas en los estatutos de la comunidad. Sin embargo, esta opción presenta dificultades legales. La Ley de Propiedad Horizontal exige unanimidad para modificar los estatutos, por lo que cualquier propietario podría oponerse.
Además, existe un debate legal sobre hasta qué punto el interés de la comunidad puede restringir el derecho de un propietario a utilizar su propiedad como desee. Las sentencias en este ámbito son variadas; algunas apoyan la capacidad de las comunidades para prohibir el alquiler turístico, mientras que otras consideran que un propietario no está obligado a aceptar esta limitación y puede impugnarla legalmente.
¿Es posible prohibir el alquiler turístico?
Hasta ahora, para que una comunidad pudiera prohibir de forma efectiva el alquiler turístico, era necesario que esta restricción hubiera sido impuesta desde el momento de la constitución de la comunidad en la escritura de división horizontal. En ausencia de esta cláusula, cualquier intento de modificar los estatutos para prohibir el alquiler turístico requería el consentimiento unánime de todos los propietarios, un escenario difícil de lograr si alguno de ellos ya practica o desea practicar el alquiler vacacional.
Sin embargo, recientemente el Tribunal Supremo en TS 4790/2024 de 3 de octubre de 2024 se aparta de su doctrina anterior y ha aclarado ciertos aspectos legales y ha permitido que las comunidades de propietarios tengan un papel más activo en esta cuestión. Tribunal Supremo ha establecido en su sentencia que las comunidades de propietarios pueden, mediante acuerdo mayoritario, imponer restricciones o prohibir el alquiler turístico en el edificio. Esta decisión se basa en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite a las comunidades limitar ciertas actividades en beneficio de la convivencia y el bienestar general de los residentes.
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La sentencia establece una serie de condiciones para que esta prohibición sea válida y es que se adopte por acuerdo de la Comunidad: es necesario un acuerdo adoptado en junta de propietarios con una mayoría cualificada del 3 /5 de los votos, tal como indica la Ley de Propiedad Horizontal. Esto implica que no basta con la aprobación de una simple mayoría; es necesario que al menos el 60% de los propietarios voten a favor de la medida.
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María Oliva Gómez – Abogada de CEA
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